田畑の売買について
弊社の代表は専業農家の三男として育ち、JA(農業協同組合)への勤務経験もあります。
実家は代々の農家、でも自分自身は農業をやったことがない、そんな方が沢山いることでしょう。
- 農地は売れるの?
- どうやれば売れるの?
などそんな疑問をお持ちの方から相談を受けております。
農地の調査、売却査定、農地転用、売却募集、売買契約まで弊社にご相談ください。
専門チーム(司法書士・行政書士・税理士など)で売却のお手伝いをさせて頂きます。
1)農地法とは
農地とは、耕作目的に供されている土地です。
農地法とは、農地の保護や権利関係に関する基本的な法律です。
農地は耕作者が所有することが適当と認めて、耕作者の地位の安定と農業生産力の増進を図ることを目的としています。戦後の農地改革の成果を維持推進するために1952年に制定されました。
農地については、売買や貸借、転用などが規制され、農地法に基づいた許可や届出が必要です。農地を農業以外に転用するには、都道府県知事の許可が必要です。市街化区域内にあり、農業委員会に届けてから転用する場合、許可は必要ありません。
2)田・畑の所在地による違い!
市街化区域内にある場合
市街化区域とはすでに市街地として栄えていて、これからも栄えさせていきたいと考えられている地域です。市街化して活性させていきたいので、田んぼや畑などの農地より、店舗や住宅や駐車場を増やしたい訳です。市街化区域での農地転用はとてもスムーズで許可ではなく、届け出で可能です。
市街化調整区域内にある場合
市街化調整区域とは市街化区域とは逆で農地を守るため、出来るだけ市街化させたくないのです。勝手に市街化していくことを行政が調整して抑えていこうとしている地域です。
市街化させたくないところを何とか許可してもらって、農地をやめて住宅などを建てようというのですから、行政の担当官を納得させる理由が必要となる訳です。
3)農地転用とは
農地転用とは【農地】を【農地以外】にすることです。主に売却後に建築予定がある場合などに行われます。
農地法3条の許可(権利移動)
3条では農地を売ること、貸すことを規制しています。自分の農地を農地のまま他の農家に売ることです。元々農業を営んでいる方に売る際に許可なしで売却は出来ません。買主は農地(田・畑)の一定以上の所有面積等の条件があります。
農地法4条の許可(転用)
4条では農地所有者が自分の農地を農地以外にする事を規制しています。農地にコンクリートを敷いて駐車場や宅地として使用するなど。
農地法5条の許可(転用目的の権利移動)
5条では農地を農地以外にする場合で権利の設置や移転を伴う事を規制しています。最も依頼の多いものです。例えば不動産開発の出来る会社に売却後、店舗や住居が建築されます。
4)農地転用の手続きとは
【農地転用】を申請する際はその地域の【農業委員会】が窓口となりますが、また、面積が広い場合は都道府県知事等の許可が必要になることもあります。
書類提出後から調査がスタートし、転用の可否判断がされます。手続きに要する期間は様々ですが、1か月程度の場合が多いです。
通常、行政書士に書類の作成及び申請を委任して行われおります。行政書士に【農地転用】を依頼する場合は5万円から10万円の費用がかかります。
手間と時間はかかりますが、安価に自分自身で出来ないことはないでしょう。
番外編! 農地法の許可を受けずに売買をしたらどうなるのか?
農地法第3条第1項、第4条第1項、第5条第1項または第18条第1項の規定に違反した者は、3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科される可能性があります(同法第64条)。さらには、偽りその許可を得た者、第51条第1項の規定による都道府県知事などの命令に違反した者にも、同じ罰則が定められています。
具体的には
- 規定に違反して転用した者
- 許可された条件に違反した者
- 違反の転用について工事を請け負った者
- 偽りその他、不正の手段で許可を受けたもの
違反して転用した農地は原状回復が必要となります。
許可を取らずに住宅を立てた場合は、一度その住宅を取り壊し、もとの農地に戻してから再度許可を申請することになります!